【敷金返還】敷金を少しでも多く取り戻すための4つのポイント【賃貸】

こんにちは！サラリーマンブロガーのリリィです。

この記事では、いま引越を考えているあなたに向けて、敷金を少しでも多く取り戻す方法をご紹介します。

引越で今の家を出るときに気になるのは「一体いくら費用が掛かるのか」「敷金はどれだけ戻ってくるのか」ということ。

自分で汚したり、壊したりしたものを修復する費用を払って「原状回復」することは入居者として当然の務めですが、実は必ずしもすべての費用を負担する必要はないんです！！

しかし、こちらに不動産についての知識がないのをいいことに、「とりあえず全部請求しとけー敷金など返すものかーぐはははー！」と負担する必要のない金額を請求されることが珍しくありません。

最近は、借主（入居者）を守ろうという動きがあり、民法の改正によって消費者保護を図ったり、行政でガイドラインを作って退去時費用の負担について一定の基準を示したりしています。

しかし、未だに本来請求すべきでないものを平気で請求して、本来返還されるべき敷金を返さない悪徳な貸主（大家さん）も数多くいるのが現実です。

僕は不動産業界の人間というわけではありませんが、仕事で賃貸住居の契約、退去手続きを年間数十件行っており、貸主や管理会社との敷金返還交渉は嫌という程してきています(笑)

その経験から言うと不当な請求をされた場合、「最低限の知識」と「交渉する勇気」があれば、かなりの確率で敷金は最初の提示額よりも多く返ってきます。

不当な請求から身を守るための4つのポイントを知ることで、敷金をしっかり取り戻しましょう。

1　原状回復義務とは

敷金を少しでも多く取り戻すために、まずは基本的な知識を身につけましょう。これを知っているだけでもかなり戻ってくる金額が変わるので、知っていて絶対に損はないです。

原状回復義務とはつまり「退去する際には家を元の状態にしっかり戻しましょう」ということです。この「原状回復」という言葉は「家を借りたときと全く同じ状態に戻すこと」のように思えますが、実は違います。

原状回復とは、通常の使用をしていて汚れたり（通常損耗）、年数が経って自然と古くなったりする（経年変化）のを超える部分について入居者が負担することを意味しており、通常損耗や経年変化の部分については貸主の負担となります。

不当な請求をされるケースでは、入居者が負担する必要のない部分まで請求されているのです。

人間が暮らしていれば、当然家は多少汚れますし、年数が経てば設備は古くなってきます。明らかに自分の責任で汚したり壊したりした覚えのないものについては、負担する必要はありません。

2　賃貸借契約書をしっかり確認する

まずは、現在住んでいる家の契約書を確認してみましょう。多くの方は入居する時に軽く読む程度で、契約書の内容を細かく把握していないのではないでしょうか。

貸主としては、そういった借主はまさに「カモ」となります。不当な請求に対抗するためには最初の契約条件をしっかり確認することが何より大切です。

確認するポイントは「特約」の内容です。特約とは、先程説明した通常損耗部分など本来貸主が負担すべき費用についても、借主の負担とすることができる契約で通常の契約内容とは別欄に記載されています。

借主にとって不利になるものですが、これ自体はお互いの合意があれば法律で認められています。しかし、特約を意識しないでハンコを押してしまい、実は自分にとって非常に不利な条件で合意しているという場合も少なくありませんので契約時に注意が必要です。

特約の代表的なものとして「ハウスクリーニング特約」があります。ハウスクリーニング代は多くの物件で借主負担となっており、退去時のクリーニング費用は当然借主が払うものだと思っている方も多いと思います。

実は、これも本来は貸主が負担すべきものを特約で借主の負担としているのです。特約として記載されていないのに請求された場合は、もちろん支払う必要はありません。

3　国土交通省のガイドラインを見てみよう

賃貸住宅の原状回復トラブルが増加してきたことに対応し、国土交通省からトラブルの未然防止を目的として原状回復のあり方についてガイドラインが出されています。

このガイドラインを読めば、貸主と借主がそれぞれ負担すべきものが書かれており、貸主との敷金返還交渉の際にとても参考になります。

住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

ガイドラインは非常にボリュームがあり、すべてを読むことは難しいため、中でも重要な「経過年数の考慮」についてご紹介します。

経過年数の考慮とは、つまり「住んだ年数が長いほど借主が負担する割合が減る」という考え方です。

例えば、壁紙を汚してしまって張替え費用を請求された場合、入居してから1年で出るのであれば、普通に住んでいれば壁紙自体にそれほど劣化はないはずです。

しかし、5年間住んでから出るのであれば、5年の間に壁紙自体も古くなり普通に住んでいるだけでも多少剥がれたり、汚れたりして、壁紙そのものの価値が低下しているのです。

それなのに、同じ金額を請求されるのはおかしいのでは？ということで、こうした経年変化や通常損耗を考慮して、住んだ年数によって借主の負担割合を減らすことができます。

ちなみに、物によって違いますが壁紙やカーペットなどは6年経過で残存価値が1円となるように徐々に負担割合が減ります。

これを知っていれば、壁紙の全面張替えが必要になって高額の請求が来た場合でも、かなり負担を減らすことができます。

4　とりあえず交渉してみる

ここまでの知識があれば、ある程度不当な請求に対して「これはおかしい！」と気付くことができます。

しかし、おかしいと分かっても、実際にそれを貸主に伝えなければ、貸主側から値下げや請求の取り下げをすることはありません。ここは勇気を出してぜひ貸主や管理会社と「交渉」してみましょう。

交渉といっても難しいことはありません。まずは不当に請求されている部分について、貸主負担であることを冷静に伝えましょう。

これだけで案外すぐに値下げや全額返金に応じてくれるケースも多くあります。まさに「言わなきゃ損」です。

貸主側が何かしら理由をつけてはぐらかしたり、拒否してくる場合には、国土交通省のガイドラインを持ち出して、さらに理論武装して交渉を進めましょう。

とにかくこちらが「しっかりと知識がある」ことをアピールするだけで相手の態度は変わってきます。自分が「カモ」ではないことをちゃんと知らせることが大切です。

これらの4つのポイントを押さえるだけで敷金を少しでも多く取り戻せるはずです。実際、私は不動産の専門家ではありませんが、上記の知識を身につけた上で交渉することで、多くの物件で正当な金額で敷金返還されています。

無茶な要求はダメですが、明らかにこちらの負担でないものを請求されたら、毅然とした態度で「NO」を突き付けましょう！

浮いたお金で皆さんの新生活が少しでも潤いますように・・・

ではでは～